银行批量直售抵债房：万亿不良资产市场化出清新图景

  当前银行批量直售抵债房正掀起规模空前的房产处置浪潮，且处置主体呈现显著分化特征。其中农信社成为绝对处置主力，四川农信、广东农信、辽宁农信的处置规模分别达24821套、12386套、11369套，单省处置量已超过国有大行总和;城商行紧随其后，吉林银行、天津银行、兰州银行的处置力度明显加大，仅兰州银行2025年挂牌量就达1779套，较往年实现翻倍;国有大行则稳步推进处置工作，以农业银行为例，2025年共挂牌649套直售房产，重点聚焦高流动性住宅资产。从资产特征来看，这些直售房产90%以上为抵债资产，均经司法程序确权至银行名下，有效规避了民间借贷、长期租约等隐性风险，价格优势也十分突出，起拍价普遍低于市场价25%，如兰州城关区一套125平方米的住宅，最终成交价151万元，较同小区二手房价格低16%-31%。在区域分布上，形成了“核心+远郊”的双布局，海南澄迈140套住宅、沈抚新区250套房源成为集中处置的典型案例。处置模式也迎来创新升级，京东、阿里资产平台成为主要交易渠道，单家银行最大挂牌量达720个标的，部分银行还探索多元化盘活路径，如中国银行佛山分行试水租赁权拍卖，以861元/月的起拍价推出住宅租赁权，开辟“以租代卖”新方向。

  这一处置浪潮的背后，是不良压力与市场倒逼的双重驱动。从资产质量来看，当前零售不良呈现抬头趋势，上市银行个人经营贷不良率升幅超30bp，按揭不良率也上升20bp，且区域风险分化明显，贵州、四川等中西部省份不良率分别升至1.77%、1.10%，农信系统首当其冲面临压力;同时银行对处置效率的诉求日益提升，传统司法处置周期通常超2年，而直售模式可将资金回收周期缩短60%以上，成为应对不良压力的必然选择。与此同时，法拍市场的失灵进一步倒逼银行转向直售，2025年1-10月全国法拍房成交金额下降22.5%，清仓率仅22.8%，平均折价率达25.6%，部分资产二次流拍后折价率甚至超40%，像兰州农商行250套房源就因法拍流拍，在完成产权清晰化后转向直售以降低交易门槛。此外，政策引导也为风险出清提供了助力，吉林、贵州等省农信社推进专项改革，通过资产处置补充资本金，2025年二季度银行不良转让规模同比增长108.8%，个人经营贷占比显著提升，进一步推动了直售处置的落地。

  在这一市场现象中，各方参与主体面临机遇与风险的双向博弈。对于购房者而言，银行直售房不仅有25%的价格折扣，还具备产权清晰、中介费低的优势，但需警惕远郊房源流动性差、存在装修欠费等隐性成本的问题，因此建议优先选择主城区刚需房，并要求银行出具无债务证明以规避风险;对银行业来说，直售模式能将债权回收率提升15%-20%，加速资金周转，但也面临折价损失与资产滞销的风险，可采用“核心资产直售+远郊资产打包”的策略平衡收益与去化;在二手房市场层面，银行直售房倒逼市场价格理性回归，但也可能导致局部区域供给过剩，中介机构可通过与银行合作开展房源代销来应对这一变化。典型案例显示，成都有购房者通过四川农信直售渠道，以85万元购入主城区90平方米住宅，较市场价节省20万元成本，属于成功的机会型成交;而沈抚新区一套8万元起拍的房源，因配套设施缺失，导致250套房源全部零成交，成为风险型案例的代表。

  从未来趋势来看，银行直售抵债房将呈现常态化处置与结构优化并行的格局。规模上，预计2025年银行直售房产规模将突破50万套，其中农信系统占比超60%，继续保持处置主力地位;区域分化将进一步加剧，长三角、珠三角核心城市房源清仓率有望超60%，而远郊商业地产折价率可能达到35%;模式创新将向深度推进，银行或推出“按揭+装修贷”组合产品，通过降低购房门槛提升房源吸引力;风险控制方面，零售不良率预计稳定在1.5%以内，依托充足的抵押品保障资产安全，实现不良资产的可控释放。